СТ "НАУКА" - Подробности2

№2 Чем быть садовому товариществу - общественной организацией или кооперативом?

2009-09-16 07:23:51 Валерий Говгаленкоhttp://www.podrobnosti.biz/

В прошлом номере мы рассмотрели несколько общих вопросов, которые привели к законодательным противоречиям в определении статуса садовых товариществ. С одной стороны в новом классификаторе видов деятельности, КВЕД, садовые товарищества безосновательно отнесли к категории обслуживающих кооперативов и тем самым сузили их имущественные и гражданские права, которыми они пользовались до этого, а с другой - многим садовым товариществам отказывают в перерегистрации в общественные организации как правопреемников. Мы выяснили, что садовые товарищества все-таки имеют право выбора перерегистрироваться в общественную организацию или кооператив в зависимости от целей, которые члены данной организации ставят перед собой. И при этом они могут и не потерять в связи с перерегистрацией ни акта на землю, ни других прав собственности, закрепленных как за организацией, так и за каждым членом такого товарищества. Но могут и потерять, если не учтут ряд условий.

В то же время, желательно придерживаться определенного порядка и процедур, чтобы избежать разных неожиданностей, недобросовестности и нечестности как со стороны членов, противоборствующих групп или руководства самих товариществ, так и со стороны различных регистрирующих органов. Однако, прежде чем говорить о тонкостях перерегистрации, сначала разберем преимущества и недостатки каждого из видов организации, чтобы люди сделали осознанный выбор, а затем осознанно перерегистрировались.

I. Преимущества и недостатки садового товарищества как обслуживающего кооператива

В зависимости от целей, которые люди себе ставят, мы видим необходимые нам преимущества. Поэтому, если члены кооператива ставят себе целью получение прибыли, например, от деятельности мини-гостиниц, аренды помещений, аренды садовых участков, размещения мини-мастерских, магазинов и других источников получения прибыли, то это означает, что они готовы заниматься экономической деятельностью, поэтому для них подходит статус обслуживающего или иного кооператива.
Преимущества ОК
1. Председатель превращается в директора. Очень выгоден статус обслуживающего кооператива тому руководству, которое надеется его возглавить. Глава такого кооператива фактически приобретает статус директора предприятия, а его члены - становятся участниками этого предприятия с правом голоса или фактически работниками кооператива. Он нанимает людей на работу, распределяет прибыль, а уровень ответственности перед членами кооператива при умелом манипулировании общественным мнением коллектива - минимальный. О правах членов мы скажем ниже в недостатках.

2. Легкость заключения договоров. С обслуживающим кооперативом любое коммунальное, сервисное или иное предприятие заключит любой договор на поставку услуг - будь-то Севастопольэнерго, Водоканал, Севастопольгаз или Севтеплоэнерго. Поэтому с этим у членов кооператива проблем не будет.

3. Легкость регистрации. Преимущество статуса обслуживающего кооператива в том, что на сегодняшний день практически все регистраторы с радостью готовы перерегистрировать вас с этим статусом. Причем в ускоренном темпе, с минимальными нервными затратами. Вам предложат типовой устав такого кооператива и не будут особо вчитываться в каждую букву. Те, кто уже прошел такую процедуру, утверждают, что все документы оформляются чуть ли не за три дня.

4. Приватизированные участки остаются в собственности членов кооператива. Правда неприватизированные участки оказываются в неопределенном положении и могут быть утеряны (см. недостатки про акт на землю).

Недостатки ОК

1. Потеря акта на землю. Мы знаем о легендах, которые ходят о нашей бюрократии, и большой ее страсти к волокитам. Знаем, что ускорение оформления документов нередко приходится «стимулировать» тем, что потом будет называться коррупцией. Поэтому факты добровольного ускорения оформления документов кажутся весьма странными.

Среди причин такой необычной «щедрости» чиновников мы полагаем, находится интерес бюрократии в том, что после перерегистрации садовых товариществ в кооперативы практически невозможно сохранить прежний акт садового товарищества о праве пользования на землю. Это связано с законодательной природой кооператива. Таков закон. Если садовому товариществу ранее выдавался акт о праве на постоянное пользование землей, то после перерегистрации кооператив вынужден оформлять новый акт о праве аренды на какой-то период вплоть до 49 лет - не больше. Сотрудники регистрирующих органов клянутся, что оформить аренду на 49 лет не проблема. И некоторые кооперативы действительно такую аренду оформили - пройдя через управление земельных ресурсов, градостроение, экологию, охрану памятников и две сессии горсовета. Но это уравнение с тридцатью неизвестными. Нет гарантий, что именно на земли вашего кооператива не положат глаз «влиятельные люди», и вдруг обнаружится, что «учитывая сугубо государственные социальные нужды», ну никак нельзя давать аренду земли больше, чем на 5-10 лет. Затем «лишняя» земля (дороги, коммуникации, общественные строения) изымается. То есть после аренды эти «лишние» земли можно будет взять под «контроль» и распределять не в интересах членов кооператива. Что же будет с другими кооперативами через 49 лет гадать бесполезно.

Кроме этого, при переоформлении акта на землю все неоформленные, «бесхозные», неприватизированные участки оказываются в неопределенном законодательном состоянии. Поэтому, как правило, многие из этих участков практически сразу переходят под контроль чиновников. И перераспределяются в их интересах. Учтем, что якобы «бесхозные» земли в некоторых крупных садовых товариществах исчисляются гектарами. При этом, как правило, неприватизированные участки - это участки пенсионеров, которые не успели их приватизировать или не имели средств и желания. Для них начинается головная боль. От них могут потребовать в короткий срок либо в лучшем случае приватизировать участок (а это потребует тысяч гривень), либо просто поставят перед фактом, что отныне их земля в аренде у государства и будет отобрана после окончания аренды, либо землю просто отберут как неиспользуемый по назначению участок (если такое записано в уставе кооператива, см. ниже п.3). Все эти действия, кстати, незаконны, но пенсионеры не знают об этом, а защитить их интересы в суде некому. К сожалению, многие люди участков все же лишились, которые уже перепроданы. Поэтому рвение чиновников при ускоренной регистрации обслуживающих кооперативов вполне объяснимо. Хотя, справедливости ради, не будем бросать тень на всех чиновников и председателей кооперативов. Потому что среди них немало вполне честных и добросовестных людей. Но кое-где у нас порой...
Примечание. У некоторых садовых товариществ имеется общий акт на аренду земли на определенное количество лет, а не в постоянное пользование. Этот случай особый. Как правило, в соответствии с этим актом земли на отведенной территории не подлежат приватизации. Поэтому потеря участков как собственности здесь людям не грозит. Но может быть потеряно право аренды. Поэтому выбор статуса товарищества все же будет зависеть от желания людей либо просто выращивать для себя цветы и огурцы, либо получать прибыль.

2. Фактическое бесправие членов кооператива. Многим кажется, что статус членов общественной организации и кооператива ничем не отличается. И там, и там люди избирают председателя, голосуют, требуют отчетности и прочее. Однако, учитывая негативный опыт акционерных обществ, законодательство которых еще требует совершенствования, особенно в области прав миноритарных акционеров, можно с уверенностью сказать, что, имея под рукой такой рычаг как распределение прибыли, и других благ кооператива, председателю кооператива легче манипулировать общественным мнением в свою пользу. Таким образом, ваш голос справедливости может всегда оставаться в меньшинстве, с последствиями для вас.

3. Более легкая возможность манипуляций текстом устава. Председатели или группировки в садовом товариществе, лоббирующие перерегистрацию обслуживающего кооператива, часто являются и творцами его устава, в котором без консультации опытного юриста трудно увидеть насколько сильно членов кооператива урезали в правах и превратили в подсобных рабочих.
Известны примеры текстов устава, когда членов кооператива могут за мелкую надуманную провинность лишить их участка и строения по решению собрания или председателя, а «провинившемуся» члену выдать «остаточную стоимость». Могут лишить участка за то, что не построил домик, не навел порядок на участке, задолжал за электроэнергию, обозвал председателя и т.п.

4. Трудности с оформлением обслуживающего кооператива как неприбыльной организации. Это связано с тем, что по закону о кооперации кооперативы ведут экономическую деятельность с целью получения прибыли. Необходимо в уставе оформлять условия, которые обычно включаются в устав неприбыльной общественной организации. Зачем же тогда городить огород и регистрироваться как кооператив?

Сказанное вовсе не означает, что на обслуживающих кооперативах вообще стоит поставить крест. Очень многие кооперативы прекрасно работают. Особенно вновь созданные. Просто, преобразование садового товарищества в обслуживающий кооператив, где не все люди этого желают или не имеют возможности, требует кропотливого труда, учета всех мнений и многих других условий, о которых мы постараемся кратко сказать ниже в разделе «как создать неплохой обслуживающий кооператив».

II. Преимущества и недостатки садового товарищества как общественной организации

Беда наших садовых товариществ и их членов в том, что большинство из них хотели бы остаться в прежнем безмятежном статусе. Чтобы правление там себе клевало носом на собраниях, а люди бы не ходили на собрания, копались в своем огородике или домике, платили бы какие-то взносы за воду, электричество и за расходы правления, да и дело с концом.

Но наше чиновничество не сидит на месте, поэтому время от времени мы переживаем реформы за наш счет. Сегодня садовые товарищества вынуждены пройти перерегистрацию и выбрать статус.

Таким образом, те садовые товарищества, которые не имеют возможности или не желают вести экономическую деятельность с целью получения прибыли, могут выбрать себе статус общественных организаций.

Преимущества ОО

Возможность сохранения старого акта на землю. Для этого садовые товарищества должны оформить новую общественную организацию как правопреемницу прежнего товарищества. Формально, это не представляет никаких сложностей. Однако на деле органы юстиции по многочисленным жалобам, отказывают в такой регистрации. Органы юстиции с удовольствием зарегистрируют новую общественную организацию, которая будет вынуждена оформлять новый акт на землю и аннулировать старый. Такой отказ незаконный. Чтобы избежать хождения по мукам, садовое товарищество может пройти следующую процедуру:
а). Товарищество должно на своем общем собрании, где каждому желательно присутствовать лично, должно поручить руководству товарищества учредить общественную организацию под названием «………» с правом юридического лица, которая станет правопреемницей прежнего товарищества. При этом пока не ликвидировать прежней организации.
б) Все члены прежнего товарищества пишут заявления с просьбой к общему собранию принять их в новую общественную организацию.
в) Затем следует принять на собрании проект устава новой общественной организации с указанием правопреемничества организации.
г) Для упрощения процедуры новую организацию могут учредить три лица (например, члены правления). Однако, чтобы избежать казусов, в новом уставе следует указать, что данная организация становится легитимной после того, как учредители на своем первом собрании в течение, например, 3 дней после получения свидетельства о регистрации общественной организации, первым и единственным решением принимают всех членов бывшего садового товарищества в новую общественную организацию по их письменным заявлениям и объявляют о созыве первого общего отчетно-выборного собрания новой общественной организации с повесткой дня об утверждении новой общественной организации, переходе полномочий к прежнему руководству (или повторном его переизбрании) и о ликвидации прежнего садового товарищества с передачей всех имущественных и других прав новой общественной организации как правопреемнице старой. Принимается решение о создании ликвидационной комиссии. На следующем собрании отчет ликвидационной комиссии утверждается. Если по каким-либо причинам учредители собрание не созвали и прежних членов товарищества не приняли, то новая организация считается нелегитимной и не является правопреемницей данного товарищества. Все эти условия рекомендуется записать в устав новой организации как положений о порядке проведения первого общего собрания.
Возможны и другие варианты решения, которые могут подсказать юристы. Но задача состоит в одном. Собрание должно поручить учредить новую организацию и порядок передачи ей прав старой организации, и лишь после этого (в последнюю очередь) ликвидировать старую организацию.
Возможен также вариант создания общественной организации без создания юридического лица. Однако, по причинам, обсуждаемым ниже, у данной организации могут возникнуть сложности не только с гарантией сохранения членства прежних участников товарищества (так как устав такой организации не проходит юридическую регистрацию и не является обязательным документом. У такой организации отсутствует также печать), но и с заключением договоров на обслуживание с коммунальными и другими предприятиями и т.д.
Если органы юстиции по каким-либо причинам откажут в регистрации общественной организации, у которой в уставе будут записаны условия правопреемничества садового товарищества, то необходимо получить письменный отказ и обжаловать его в суде. Закон на вашей стороне.

Простое оформление неприбыльной организации. Если устав и цели общественной организации составлены правильно (см. ниже о рекомендациях по оформлению неприбыльной общественной организации), то общественная организация не будет платить налог на прибыль. Разница между вашими доходами и расходами не будет облагаться налогом на прибыль, а будет накапливаться на счету для осуществления уставной неприбыльной деятельности.
Меньшая возможность для коррупции руководства. Статус неприбыльной общественной организации уменьшает искушение и возможности манипуляций средствами организации, участками ее членов. Если устав составлен грамотно, и люди посещают хотя бы раз в год отчетно-выборное собрание, то риск потерь минимальный.
Приватизированные и неприватизированные участки остаются в собственности членов общественной организации. В связи с тем, что акт на постоянное пользование сохраняется за общественной организацией как правопреемницей, то и сохраняются прежние права членов организации на приватизацию выделенных им участков. Об этом должна быть сделана соответствующая запись в новом уставе.

Недостатки ОО

Затруднения с переходом на статус общественной организации. К сожалению, переход в этот статус не столь легкий, как в обслуживающий кооператив, по понятным причинам. Чиновникам он не выгоден. Кроме того, этот статус может быть не выгоден определенным группам среди членов кооператива, которым удобнее иметь обслуживающий кооператив. Вследствие этого в садовом товариществе возникает конфликтная обстановка, когда одни обвиняют других в коррупции. О том, как, по нашему мнению, можно было бы выйти из ситуации и удовлетворить обе конфликтующие стороны (см. ниже)
Трудности заключения договоров с обслуживающими предприятиями. Статус неприбыльной организации обычно вызывает аллергию у коммунальных предприятий типа Севастопольэнерго, Водоканал, Севастопольгаз и др. Поскольку в случае образования долгов садовой общественной организации по неуплате за услуги в суде гораздо труднее понудить такую организацию к уплате из-за трудностей с арестом ее имущества. Поэтому данные организации находят тысячи предлогов не заключать договора на обслуживание с такими садовыми товариществами. Конечно, такая дискриминация незаконна, но садовым общественным организациям рекомендуется обеспечить гарантии по выполнению своих обязательств. Наша газета планирует взять интервью с руководством таких организаций, чтобы выяснить пути компромисса к взаимной выгоде всех сторон.

Как могут увидеть читатели, садовые товарищества могут защитить свои права. К сожалению, данная статья при всем желании не может заменить работу грамотного юриста. Поскольку у каждого товарищества имеются свои специфические проблемы. Нас консультируют профессиональные юристы и они готовы помочь.
Нашей задачей мы видим борьбу с коррупцией, освещение незаконных действий властей, судов, а также с нарушением прав членов садоводческих, гаражных и жилищных товариществ.
Чтобы облегчить задачу садовых товариществ определиться с выбором статуса, а также помочь решить ряд конфликтов, мы попробуем дать ряд общих полезных рекомендаций.

III. Как избежать конфликтов при выборе статуса
Когда часть членов садового товарищества желает стать обслуживающим кооперативом, а часть - общественной организацией, можно найти компромисс и избежать конфликтов. Для этого те, кто хотят стать обслуживающим кооперативом и имеют приватизированные участки, могут выйти из садового товарищества и зарегистрировать отдельный обслуживающий кооператив. Желательно отдельным массивом. Все равно им необходимо оформлять новый общий акт на аренду окружающих их общественных земель, дорог и т.п. Если по каким-то причинам получить новый отдельный общий акт не удается, не аннулируя старого общего акта, то новый кооператив все равно может функционировать и без общего акта, заключив договор о сотрудничестве с прежними соседями.
Остальные члены перерегистрируются в общественную организацию с сохранением акта на землю в постоянном пользовании по схеме, описанной выше.
Если все сделать без конфликта, то можно заключить договоры о совместном использовании общих сооружений, скважин, электросетей, газовых и водопроводных сетей. Иногда, используя совместно преимущества кооператива и общественной организации, удается решить многие бюрократические вопросы. У этих организаций даже может быть один общий председатель. Поверьте, у добрых соседей общих потерь будет намного меньше.
IV. Как создать неплохой обслуживающий кооператив
Необходимо написать хороший справедливый устав, где председатель кооператива не должен обладать подавляющими правами.
Что следует исключить или написать в уставе:
а) Ни в коем случае не включать в устав требование о внесении в фонд кооператива в качестве вступительного взноса или пая: вашего участка, вашего дома, вашего гаража, квартиры, автомобиля или иного имущества, если это не является вашей осознанной необходимостью. Никакие законы о кооперации или иные законы не обязывают кооператив записывать это в устав. Часто это личная инициатива председателей и некоторых инициативных групп. Если председатель возьмет кредит и растратит его, то внесенное вами имущество в виде пая будет распродано через суд для погашения такого кредита. Достаточно внесения оговоренной суммы вступительного взноса, покрывающей предыдущие или будущие расходы организации, например, на строительство дороги, проведение водопровода, электросетей и т.п., или разумной суммы на развитие кооператива, осуществлявшиеся на основе решений собраний.
б) Не записывайте в устав право лишать вас участка или строения по решению собрания или правления.
в) Ограничивайте право правления или председателя правления на получение определенной суммы кредита, например, свыше 2-5 тыс гривень, или распоряжения имуществом на сумму больше определенной величины или участками свободной земли только после утверждения такого решения не менее, чем 50% общего собрания.
г). По закону о кооперации внеочередное собрание может созвать не менее одной трети членов кооператива. Например, если руководство по мнению части членов кооператива не выполняет или нарушает требования устава.
2. Целью любого кооператива должна быть выгода и прибыль, которую они могут получить больше, работая вместе, чем работая каждый по отдельности. Иначе нет смысла создавать кооператив.
V. Как создать неприбыльную общественную организацию
Порядок регистрации неприбыльной общественной организации и требования к уставу такой организации неплохо изложен на стендах в городском управлении юстиции.
а) При перерегистрации садового товарищества в общественную организацию мы рекомендуем учесть наши примечания, данные в разделе «Преимущества ОО» пункт1г, для сохранения старого акта и учета правопреемственности организации. Не исключено, что имеются другие, более короткие пути и способы обеспечения правопреемственности, которые предложат юристы.
б) При написании устава общественной организации, вы можете использовать большинство положений прежнего устава садового товарищества. Для обеспечения признаков неприбыльной организации в уставе кроме прямого упоминания в преамбуле, что эта организация является неприбыльной, должны быть обязательно внесены следующие пункты в соответствующих разделах:
В разделе о прекращении деятельности и ликвидации организации необходимо ввести положение:
«Имущество и средства общественной организации при ее ликвидации не могут перераспределяться между ее членами, а передаются другой неприбыльной организации соответствующего вида, или на основании решения суда направляются в доход государства».
Согласно ст. 98 Гражданского кодекса в уставе любой общественной организации должны быть отражены такие положения
« - Решение о внесении изменений в устав общества, отчуждении имущества общества на сумму, которая составляет пятьдесят и больше процентов имущества общества, и о ликвидации общества принимаются большинством не менее чем в 3/4 голосов, если другое не установлено законом.
- Порядок созыва общего собрания определяется в учредительных документах общества. Участники общества, которые владеют не менее чем десятью процентами голосов, могут требовать созыва общего собрания.
- Если требование участников о созыве общего собрания не выполнено, эти участники имеют право сами созвать общее собрание».
В заключение заметим, что многое написанное здесь ни в коем случае не должно восприниматься как единственно возможные решения. Это лишь некоторые рекомендации, которые получены при изучении опыта других организаций и на основе консультаций юристов. Они могут быть учтены, но не являются обязательными при принятии вами решений о выборе статуса садового товарищества.
В следующих номерах мы постараемся рассказать о других особенностях нормального функционирования садовых товариществ и других гаражных, жилищных и прочих организаций, а также о нарушении прав таких организаций и их членов.

Валерий Говгаленкоhttp://www.podrobnosti.biz/

http://podrobnosti.biz/article/114- по данной ссылке находится первая статья "Чем быть садовому товариществу - общественной организацией или обслуживающим кооперативом?"